Eski Bina Depreme Dayanır mı? Yapım Yılı, Yönetmelik Dönemi ve Riskli Yapı Tespiti

"Elli yıllık bina depreme dayanır mı?" sorusu bize en çok iki biçimde geliyor: ya "1980 yapımı bir daire alacağım, güvenli mi" ya da "binamız kaç yaşında kentsel dönüşüme girer". İkisinin de kısa cevabı aynı: yaş tek başına ne güvence verir ne de hüküm. Bir binanın depremdeki kaderini dört şey belirler: hangi yönetmelik döneminde projelendirildiği, projesine uygun ve denetimli yapılıp yapılmadığı, zemini ile taşıyıcı sistem düzeni, bir de aradan geçen yıllarda başına gelenler.

Bu yazıda yapım yılını bu dört ölçütle birlikte okumayı anlatıyoruz. Türkiye'nin yönetmelik dönemlerini tarihleriyle sıralıyor, bağımsız yapı denetiminin ne zaman başladığını, riskli yapı tespitinin nasıl işlediğini ve "riskli değil" çıkan bir bina için elde hangi aracın kaldığını açıyoruz. Betonun kendi ömrünü betonarme binaların ömrü yazısında ele almıştık; burada konu deprem.

Yaş neden tek başına cevap değil

Standartların "50 yıl" dediği şey bir hesap kabulüdür. TS EN 1990 binalar için gösterge tasarım kullanım ömrünü 50 yıl alır; bu, yüklerin ve dayanıklılık hesaplarının bu süreye göre yapıldığını söyler, binanın 51. yılda tehlikeli olacağını değil. Bakımı yapılmış, donatısı korunmuş bir bina bu sürenin ötesine geçer; bakımsız bir bina 30 yaşında da sorun çıkarır.

Deprem tarafında asıl ayrım dönemdir. Aynı yaşta iki binadan biri 1975 kurallarıyla, öbürü 1998 kurallarıyla projelendirilmişse aynı sarsıntıda farklı davranırlar. Çünkü 1998 kuralları kolonu kirişten güçlü yapmayı, kolon uçlarını sık etriyeyle sarmayı ve plandaki düzensizlikleri hesaba katmayı zorunlu kılar; 1975 kuralları bunların çoğunu istemez. O yüzden ilk soru "kaç yaşında" değil, "ruhsatı hangi yönetmelik yürürlükteyken alındı" sorusudur.

1975'ten bugüne dört yönetmelik dönemi

1975'ten bu yana betonarme binaların deprem kurallarını dört ana metin belirledi. Tablo, bir binanın ruhsat tarihini hangi kurallarla eşleştireceğinizi gösterir. Ruhsat tarihi yönetmeliğin yürürlük tarihinden önceyse bina eski kurallarla projelendirilmiş demektir; yürürlük tarihi yayım tarihinden farklıysa tabloda ikisini de verdik.

Halk arasındaki "1999 öncesi bina" ifadesi bu tablodaki 1998 sınırına denk gelir. 17 Ağustos 1999 Marmara depremi yeni yönetmelik yürürlüğe girdikten yalnızca yirmi ay sonra oldu; o gün ayakta duran binaların neredeyse tamamı eski kurallara göre projelendirilmişti. 2007 metni tasarım tarafında köklü bir değişiklik getirmez; asıl ikinci kırılma 2019'dur. Yeni yönetmeliğin getirdiklerini TBDY 2018 rehberinde anlattık.

Yönetmelik kağıt üzerinde kalmışsa: yapı denetimi

İyi bir yönetmelik, projeye uygulanmadıysa binayı korumaz. Türkiye'de bağımsız yapı denetim kuruluşu sistemi 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun ile geldi; kanun 13 Temmuz 2001'de Resmî Gazete'de yayımlandı ve 19 pilot ilde uygulandı. 2010/624 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı uygulamayı 1 Ocak 2011'den itibaren bütün illere yaydı. Yani 2001 öncesi ruhsatlı bir bina, pilot illerde bile, bugünkü anlamda bir yapı denetim kuruluşundan geçmedi; 19 il dışındaki illerde bu tarih 2011'dir.

Bu, denetimsiz binaların hepsinin kusurlu olduğu anlamına gelmez; projesine sadık yapılmış 1980'ler binaları var. Ama "projesi var" ile "projesine uygun yapıldı" aynı şey değildir ve bunu dışarıdan bakarak anlayamazsınız. Beton dayanımı, etriye aralığı ve donatı yerleşimi ancak yerinde ölçümle, karot ve donatı taramasıyla öğrenilir. Riskli yapı tespitinin ve performans analizinin ilk işi bu yüzden ölçüm almaktır.

Yapım yılı ne kadar fark eder: Japonya'dan bir ölçek

Türkiye'de bu kıyası aynı netlikte yapan resmî bir tablo bilmiyoruz; Japonya'nın 2016 Kumamoto depremi sonrası verisi yönü gösterir. Ulaştırma Bakanlığı MLIT'in yayımladığı Mashiki kasabası taramasında ahşap konutlar yönetmelik dönemine göre ayrıldı: Mayıs 1981'e kadar yapılanların %28,2'si, Haziran 1981 ile Mayıs 2000 arasında yapılanların %8,7'si, Haziran 2000 sonrası yapılanların %2,2'si yıkıldı. Yapı tipi de yönetmelik de farklı, ama mesaj taşınabilir: her yönetmelik sıçraması yıkılma oranını üçte birine ya da daha altına indirmiş. Japonya'nın bu yolu nasıl yürüdüğünü Japonya deprem teknolojisi yazısında anlattık.

Yaş dışında bakılacak beş işaret

• Zemin katta dükkân ya da açık otopark (yumuşak kat). Üst katlar dolgu duvarlarla rijit, zemin kat boş. Deprem enerjisi bu katta toplanır; göçmeler çoğu zaman bu kattan başlar.
• Bant pencere ve kısa kolon. Yarım yükseklikte dolgu duvar kolonun serbest boyunu kısaltır; kolon eğilme yerine kesmeden, gevrek biçimde kırılır. Okul, atölye ve bodrum katlarında sık görülür.
• Plan düzensizliği. L ve U planlar, köşe parsellerde tek yöne yığılmış perdeler, sonradan kapatılmış balkonlar. Kütle merkezi ile rijitlik merkezi ayrışınca bina burulur.
• Sonradan yapılan müdahaleler. Dükkân açmak için kesilmiş kolon, kaldırılmış perde, bodrumda açılan geçit. Projede olmayan her boşluk yük yolunu bozar.
• Korozyon ve su. Bodrumda paspayı dökülmüş, pası görünen donatı. Kesit kaybı hesaptaki dayanımı sessizce düşürür.

Bu işaretlerin hiçbiri tek başına "riskli" demek değildir; ama ikisi bir arada görülüyorsa yapım yılı kaç olursa olsun tespit yaptırmanın gerekçesi vardır. Yeni bina alırken bakılacak ölçütleri depreme dayanıklı ev yazısında topladık.

Kaç yıllık binalar kentsel dönüşüme girer?

Mevzuatta yaş eşiği yoktur. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (Resmî Gazete 31 Mayıs 2012) riskli yapıyı "ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı" olarak tanımlar. Belirleyici olan tarih değil tespittir: 1970 yapımı bir bina riskli çıkmayabilir, 2005 yapımı bir bina riskli çıkabilir.

Riskli yapı tespiti nasıl işler

1. Başvuru. Maliklerden biri ya da kanuni temsilcisi, Bakanlığın lisanslandırdığı bir kuruluşa tapu ve kimlik belgesiyle başvurur. Tek malik yeter; kat malikleri kurulu kararı gerekmez.
2. İnceleme. Lisanslı kuruluş binada beton ve donatı ölçümü yapar, taşıyıcı sistemi rölöveyle çıkarır ve 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği ekindeki Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar'a göre değerlendirir.
3. Sonuç. Rapor ikilidir: riskli ya da riskli değil. A, B, C gibi bir kademe yoktur. Rapor ilgili idareye iletilir, maliklere tebliğ edilir; tebliğden itibaren on beş gün içinde itiraz edilebilir.
4. Karar. Bina riskli çıkarsa yeniden yapım ya da güçlendirme kararı, 7471 sayılı Kanunla (Resmî Gazete 9 Kasım 2023) getirilen değişiklikten beri arsa payına göre salt çoğunlukla alınır. Eski üçte iki şartı artık yoktur.

Toplantı düzenini, karar sonrası adımları ve yöneticinin görevlerini apartman yöneticisi için deprem rehberi yazısında ayrıntısıyla anlattık.

Rapor "riskli değil" dedi, yine de güvenmiyorum

Riskli yapı tespiti bir eşik testidir: binanın yıkılma riski taşıyıp taşımadığına bakar, deprem sonrası kullanılabilir kalıp kalmayacağına bakmaz. Daha ince cevap TBDY 2018 Bölüm 15'teki deprem performans analizidir. Bu analiz binanın belirli bir deprem düzeyinde hangi hasar seviyesinde kalacağını hesaplar ve güçlendirme ihtiyacını büyüklüğüyle birlikte verir. Ücreti ve süresi riskli yapı tespitinden fazladır; buna karşılık "ne yapmalı" sorusuna cevap verir.

Performans analizi güçlendirme gereğini gösterirse seçenekler iki ana başlıkta toplanır: taşıyıcı sistemi güçlendirmek (perde ekleme, mantolama, FRP) ya da yıkıp yeniden yapmak. Yöntemleri bina güçlendirme yöntemleri yazısında, güçlendirme ile izolasyon arasındaki seçimi güçlendirme mi, sismik izolasyon mu yazısında karşılaştırdık. Mevcut binaya sonradan izolatör eklemek teknik olarak mümkündür; ama bodrum ve temel düzeninde yer ister, geçici mesnetleme gerektirir ve maliyeti bina özelinde belirlenir. Ayrıntısı mevcut binaya izolatör takılabilir mi yazısında.

Yeniden yapım kararı çıkarsa, yeni bina için sismik izolasyon seçeneğinin en ucuz olduğu an proje başlangıcıdır. İzolasyon, kaba yapı (taşıyıcı sistem) maliyetini tipik olarak %10 ile %15 artırır; bu oran baştan planlanan projeler içindir; sonradan ekleme ayrı hesaplanır.

Mal sahibi için sıra

1. Tapu ve ruhsat tarihini öğrenin; belediye imar arşivinden projeyi isteyin. Tarihi yukarıdaki tabloyla eşleştirin.
2. Ruhsat 2001 öncesiyse (19 pilot il dışında 2011 öncesiyse) projeye uygun yapıldığını varsaymayın; ölçüm şart.
3. Yukarıdaki beş işareti kendiniz kontrol edin.
4. İki işaret bir aradaysa ya da bina 1998 öncesi kurallarla projelendirilmişse lisanslı kuruluşa riskli yapı tespiti başvurusu yapın.
5. Sonuç "riskli değil" ama şüpheniz sürüyorsa TBDY 2018 Bölüm 15'e göre performans analizi yaptırın.
6. Karar aşamasında güçlendirme, yeniden yapım ve izolasyon seçeneklerini aynı masada, maliyet ve süreyle birlikte isteyin.