Apartman Yöneticisi İçin Deprem Rehberi

Apartman yöneticiliği çoğu zaman aidat toplama ve kapıcı işleri sanılır. Deprem gündeme geldiğinde ise yöneticinin elindeki tek gerçek yetki ortaya çıkar: gündemi belirlemek ve kat maliklerini toplantıya çağırmak.

Bu yazı, deprem konusunu yönetici olarak nereden tutacağınızı, hangi kararın hangi çoğunlukla alındığını ve toplantıda karşılaşacağınız itirazlara ne cevap vereceğinizi anlatıyor. Mevzuat bilgileri güncel metinlerden doğrulandı; bu alanda 2023'te önemli bir değişiklik oldu ve internetteki pek çok kaynak hâlâ eski oranı yazıyor.

Yöneticinin sorumluluğu nerede başlar

Yöneticinin görevleri 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesinde sayılır. Bunlar ana gayrimenkulün korunması, bakımı ve onarımıyla ilgili genel yönetim işleridir. Yönetici, kendi başına binayı güçlendirme kararı alamaz; ama binanın durumunu gündeme getirmemek de bir tercihtir ve sonuçları vardır.

Bir noktayı netleştirelim: Zorunlu Deprem Sigortası yükümlülüğü bağımsız bölüm malikine aittir, yöneticiye değil. Yönetici poliçe yaptırmakla yükümlü değildir. Yapabileceği ve yapması gereken şey, eksik poliçeleri takip edip malikleri uyarmaktır.

1. Binanın gerçek durumunu öğrenin

Tartışmayı somut zemine çekmenin tek yolu veridir. İki ayrı şeyden bahsediyoruz:

Riskli yapı tespiti

6306 sayılı Kanun kapsamında, Bakanlıkça lisanslandırılmış kuruluşlara başvurularak yapılır. Kat maliklerinden birinin başvurusu yeterlidir; diğerlerinin onayı gerekmez.

Sonuç ikilidir: yapı riskli ya da riskli değil. A, B, C, D gibi bir kademelendirme yoktur; böyle bir tablo gösteren kaynaklara itibar etmeyin. Yapı riskli çıkarsa 6306'nın sağladığı haklar ve süreç devreye girer.

Performans değerlendirmesi

TBDY 2018 Bölüm 15 kapsamında yapılan, daha ayrıntılı bir mühendislik çalışmasıdır. Binanın hangi deprem düzeyinde hangi performansı göstereceğini ortaya koyar ve güçlendirme projelendirmesinin girdisidir. Riskli yapı tespitinden farklı, daha kapsamlı ve daha maliyetli bir iştir.

Yönetici olarak sıralama şu: önce riskli yapı tespiti, sonuca göre performans değerlendirmesi.

2. Hangi karar hangi çoğunlukla alınır

Burada 2023'te önemli bir değişiklik oldu. 7471 sayılı Kanun, 9 Kasım 2023 tarihinde yürürlüğe girdi ve riskli yapılarda yeniden yapım veya güçlendirme kararı için aranan çoğunluğu arsa payının üçte ikisinden salt çoğunluğuna indirdi.

Karar	Gereken çoğunluk
Riskli yapı tespiti başvurusu	Tek malik yeterli
Riskli yapıda yeniden yapım veya güçlendirme	Arsa payının salt çoğunluğu (7471 sayılı Kanun sonrası)
Olağan bakım ve onarım	Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri

Bu değişiklik, uzun süre kilitli kalan binalarda süreci fiilen açtı. Eğer daha önce "üçte ikiyi bulamıyoruz" diye konu kapandıysa, bugün tekrar gündeme getirilebilir.

3. Toplantıyı nasıl kurgularsınız

Toplantının başarısız olmasının en yaygın sebebi, konunun korku üzerinden açılmasıdır. Malikler savunmaya geçer ve tartışma kilitlenir. İşleyen çerçeve şudur:

Veriyle açın, tahminle değil. Elinizde tespit raporu varsa onu paylaşın. Yoksa toplantının konusu güçlendirme değil, tespit yaptırıp yaptırmamak olsun. Küçük ve ucuz bir karar üzerinde uzlaşmak, büyük bir karar üzerinde tartışmaktan kolaydır.
Maliyeti daire başına çevirin. Toplam rakam soyut ve korkutucudur; arsa payına bölünmüş rakam somuttur.
Alternatifleri yan yana koyun. Hiçbir şey yapmamak da bir seçenektir ve onun da bir bedeli vardır: satış değeri, kiralanabilirlik, sigorta.
Kararı ve karşı oyları yazılı tutun. Karar defteri, sonradan çıkacak tartışmalarda yöneticinin tek korumasıdır.

Sık gelen itirazlar

"Bu bina 40 yıldır ayakta, bir şey olmaz." Ayakta kalmak, tasarım depremini görmüş olmak anlamına gelmez. Bina bugüne kadar test edilmemiş olabilir.
"Param yok." Doğru ve saygı duyulacak bir itiraz. Cevap, tespit aşamasında maliyetin küçük olduğunu göstermek ve finansman seçeneklerini kararı verdikten sonra ayrı bir gündem maddesi yapmaktır.
"Riskli çıkarsa evimin değeri düşer." Pratikte tersi de olabilir: tespit ve dönüşüm süreci netleştiğinde belirsizlik kalkar. Ayrıca tespit yapılmaması, riskin ortadan kalkması demek değildir.
"Kiracılarım ne olacak." Süreç ve süreler baştan konuşulur; belirsiz bırakmak daha büyük sorun yaratır.

4. Karar beklenirken yapılabilecek ucuz işler

Güçlendirme kararı yıllar alabilir. Bu arada ortak alanlarda yapılacak, düşük maliyetli ve etkili işler var:

Çıkış yollarını boşaltın. Merdiven sahanlıklarında ve koridorlarda depolanan eşya, tahliyeyi doğrudan engeller ve yangında da sorundur.
Ortak alandaki ağır eşyayı sabitleyin. Sığınak veya depo raflarındaki yükler dâhil.
Gaz ve elektrik ana kesme noktalarını işaretleyin. Yerini ve kapatma yönünü kapıcı ve yönetim kurulu bilsin. Doğal gaz vanası saat yönünde 90 derece çevrilerek kapatılır.
Bina tahliye planı asın. Her katta, görünür yerde.
Sonradan yapılan müdahaleleri kayıt altına alın. Kim, hangi dairede, hangi duvarı kaldırmış. Bu bilgi hem tespit sürecinde hem hukuki olarak önemlidir.
DASK poliçelerini takip edin. Yükümlülük malikte ama listeyi tutmak ve hatırlatmak yöneticinin elindedir.

5. Ruhsatsız müdahale konusu

Deprem güvenliğini en hızlı bozan şey, dairelerde yapılan izinsiz tadilatlardır. Kolon delmek, perde duvarı kaldırmak, balkon kapatıp yük eklemek, taşıyıcı duvarda niş açmak.

Yönetici olarak yapılabilecekler sınırlı ama boş değil:

Tadilat başlamadan önce yönetime bildirim şartını yönetim planına eklettirin.
Taşıyıcı sisteme dokunan işlerde proje ve mühendis onayı isteyin.
Yapılmış müdahaleleri karar defterine işleyin.
Taşıyıcı sistem etkilenmişse mühendislik değerlendirmesi talep edin.

Sonuç

Yöneticinin işi binayı güçlendirmek değil, kararın önünü açmaktır. Bunun yolu tespitle başlamak, 2023'te değişen çoğunluk kuralını bilmek, toplantıyı korkuyla değil veriyle kurmak ve karar beklenirken ortak alanlardaki ucuz işleri bitirmekten geçer.

Binanız için hangi değerlendirmenin gerektiğini ve toplantıya hangi rakamlarla gitmeniz gerektiğini konuşmak isterseniz bir görüşme planlayın.

Sık Sorulan Sorular

Apartman yöneticisinin deprem konusundaki sorumluluğu nedir?

Yöneticinin görevleri 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesinde sayılır ve ana gayrimenkulün korunması, bakımı ve onarımıyla ilgili genel yönetim işlerini kapsar. Yönetici tek başına güçlendirme kararı alamaz; görevi konuyu gündeme taşımak ve kat maliklerini toplantıya çağırmaktır.

Riskli yapı tespiti için tüm maliklerin onayı gerekir mi?

Hayır. Kat maliklerinden birinin başvurusu yeterlidir. Başvuru Bakanlıkça lisanslandırılmış kuruluşlara yapılır ve sonuç ikili çıkar: yapı riskli ya da riskli değil. A-B-C-D gibi bir kademelendirme yoktur.

Güçlendirme kararı hangi çoğunlukla alınır?

Riskli yapılarda yeniden yapım veya güçlendirme kararı, arsa payının salt çoğunluğuyla alınır. 9 Kasım 2023'te yürürlüğe giren 7471 sayılı Kanun bu oranı üçte ikiden salt çoğunluğa indirdi. Daha önce üçte iki bulunamadığı için kapanan dosyalar bugün yeniden gündeme getirilebilir.

DASK poliçesini yönetici mi yaptırır?

Hayır. Zorunlu Deprem Sigortası yükümlülüğü bağımsız bölüm malikine aittir. Yönetici poliçe yaptırmakla yükümlü değildir; yapabileceği şey eksik poliçeleri takip edip malikleri uyarmaktır.

Bir kat maliki dairesinde kolon kestirirse ne yapmalıyım?

Durumu karar defterine işleyin ve taşıyıcı sistemin etkilenip etkilenmediğine dair mühendislik değerlendirmesi talep edin. İleriye dönük olarak, taşıyıcı sisteme dokunan tadilatlarda yönetime bildirim ve proje onayı şartının yönetim planına eklenmesi en etkili önlemdir.